Сдайте свой дом в аренду: проверка арендаторов, законы об арендодателях и многое другое

Сдайте свой дом в аренду: проверка арендаторов, законы об арендодателях и многое другое

Сдайте свой дом в аренду: проверка арендаторов, законы об арендодателях и многое другое : Несколько тысяч советов, которые сделают вашу жизнь проще.

У вас есть инвестиционная недвижимость, которую вы хотели бы сдать в аренду? Или вы путешествуете и вам нужно сдать свой дом, пока вы в дороге? Какова бы ни была причина, сдача своего дома в аренду на часть года или на более длительный срок приносит отличный доход. Поскольку вы сдаете собственный дом, а не недвижимость, специально предназначенную для аренды, вам следует быть более внимательным с условиями, которые вы устанавливаете в договоре аренды.

Вот шаги, которые я рекомендую — от найма агента по аренде до проверки кредитоспособности для проверки арендаторов и понимания законов об арендодателях — если вы готовитесь сдать свой дом в аренду:

1. Подумайте о найме агента по аренде. Агент по аренде соберет информацию, касающуюся вашего дома, составит подходящее объявление, разместит рекламу аренды, рассмотрит потенциальных арендаторов, подавших заявку (включая проверку кредитоспособности), и представит их вам. Агент по аренде, вероятно, возьмет плату за эту услугу в размере от половины месячной арендной платы до полной месячной платы. Плата в размере половины месяца составляет половину месячной арендной платы, а полная плата равна месячной арендной плате. Когда и если ваш агент по аренде найдет подходящего арендатора для вашего дома, эта сумма будет вычтена из суммы, которую вы получите от арендатора при подписании договора аренды.

   Агентства по аренде обычно взимают свою плату одним из трех способов: взимают полную месячную плату только с арендодателя, взимают полную месячную плату только с арендатора или делят плату между ними (две половины месячной платы).

   Убедитесь, что вы ясно понимаете структуру платы, прежде чем подписывать какие-либо контракты или заключать какие-либо соглашения о помощи агента в сдаче дома. Если вы решите обойтись без агента по аренде, возможно, вам стоит приобрести программное обеспечение для управления недвижимостью, которое должно включать бесплатные формы аренды, чтобы помочь вам оставаться организованным.

2. Сдайте дом от собственника. Сейчас есть много сайтов, где вы можете разместить свою арендную недвижимость, даже если это случай аренды от собственника. Некоторые люди сдают свой дом как место для отдыха. Другие размещают свой дом, чтобы получить более долгосрочную аренду. Обычно за размещение арендной недвижимости на таких сайтах взимается плата, но ваш дом может получить более высокую видимость. Вы можете перечислить особенности и удобства вашего дома и добавить привлекательные фотографии. Будьте осторожны с типом и объемом личной информации, которую вы публикуете в интернете. Помните, что вам все равно следует проверить кредитоспособность заявителей — даже если вы сдаете дом самостоятельно.
3. Проверка арендаторов: кредит, занятость, подтверждения от арендодателей. Если у вас есть агент по аренде, он выполнит проверку кредитоспособности, позвонит по прошлым рекомендациям и подтвердит занятость и заработную плату в рамках процесса проверки арендаторов. После завершения проверки арендаторов агент по аренде передаст вам результаты проверки кредитоспособности и другую информацию, и на основе этой информации вы сможете принять или отклонить заявителей. Если у вас нет агента по аренде, вы можете самостоятельно выполнить эти шаги проверки арендаторов, но вам понадобится агентство для проведения проверки кредитоспособности. Во время процесса проверки арендаторов внимательно следите за кредитной и трудовой историей заявителя на аренду. Если у потенциального арендатора плохая кредитная история или он зарабатывает недостаточно, чтобы комфортно позволить себе аренду, вам следует подумать о поиске другого арендатора. Помимо проверки кредитоспособности заявителя в рамках процесса проверки арендаторов, также обратите внимание, если прошлый арендодатель заявителя (не нынешний) дает плохую рекомендацию. В таком случае дважды подумайте, прежде чем сдавать свой дом этому заявителю.
4. Составьте договор аренды. Составьте договор аренды и дайте его проверить юристу по недвижимости, знакомому со сдачей домов в аренду. Договор аренды должен указывать конкретные условия аренды и включать юридические формулировки, которые защищают и вас, и арендатора. После получения подписанного договора аренды расторгнуть такой контракт сложно, если только расторжение четко не прописано в договоре. Как минимум договор аренды должен включать:
   • Срок аренды. После того как вы выбрали заявителя на аренду, определите и укажите срок аренды. Например, в договоре может быть указано, что первоначальный договор автоматически продлевается после окончания первоначального срока аренды и затем продолжается на месячной основе. Обязательно включите положение о внесении изменений, например о небольшом повышении арендной платы, или о расторжении договора любой из сторон.
   • Ежемесячная арендная плата. Чтобы решить, какую ежемесячную арендную плату взимать, лучше всего проверить газетные объявления о домах в вашем районе с похожим количеством спален, ванных комнат, гаражом и т. д. Возможно, будет разумно посетить несколько похожих арендных объектов для сравнения.

     Обязательно укажите сумму ежемесячной арендной платы, число месяца, когда вы ожидаете оплату, и любые сроки или штрафы, связанные с просрочкой платежей. Перед взиманием штрафов проверьте законы штата об арендной недвижимости.

   • С мебелью или без мебели. Решите, хотите ли вы сдавать дом вместе с мебелью или нет.
   • С домашними животными или без. Если вы не хотите домашних животных в своем арендном доме, обязательно включите эту информацию в договор аренды. Если, с другой стороны, у вас есть пункт в договоре аренды дома разрешающий домашних животных, обязательно включите ограничение на количество и виды животных, разрешенных в доме, который вы собираетесь сдать.
   • Коммунальные услуги. Электричество, отопление, газ и вода: кто платит? Включены ли они в ежемесячную арендную плату или нет?
   • Парковка и уборка снега. Перечислите количество парковочных мест, включенных в аренду. Включена ли уборка снега, или арендаторы должны платить дополнительно?
   • Гарантийный депозит. Даже если у арендатора идеальная кредитная история, оплачиваемая работа, он не курит и у него нет домашних животных, возьмите гарантийный депозит, прежде чем он снимет дом. Если арендатор может оплатить первый и последний месяц аренды в качестве гарантийного депозита, будет разумно взять его. Убедитесь, что в договоре аренды указано, какая сумма депозита требуется в дополнение к арендной плате, на что может быть использован депозит и в какой срок арендатор может ожидать возврат после выезда. Вы можете использовать депозит для покрытия неоплаченной аренды и выполнения необходимого ремонта или уборки, вызванных использованием сверх нормального; вы не можете использовать гарантийный депозит арендатора для покрытия расходов на обычный износ.
   • Курение или некурение. Обязательно укажите, может ли арендатор курить в доме или нет.
   • Количество арендаторов или гостей. Если есть ограничение на то, сколько арендаторов может проживать в доме, или ограничение на количество допустимых гостей, четко укажите это в договоре аренды. Если вы сдаете только двум арендаторам, вы не хотите обнаружить, что в вашем доме живут четыре или шесть человек.
   • Какой срок уведомления требуется. Вы захотите, чтобы в договоре аренды было указано, за сколько недель или месяцев арендатор должен уведомить до выезда, или за сколько вы уведомите арендатора, если захотите вернуться в свой дом.
   • Обслуживание и ремонт. Ответственность арендатора — уведомлять арендодателя о любом необходимом ремонте. Арендодатель, с другой стороны, отвечает за поддержание арендной недвижимости в пригодном для проживания состоянии. «Пригодное для проживания» состояние включает поддержание здания конструктивно надежным, обеспечение адекватных коммунальных услуг (отопление, вода, электричество) и уборку арендного помещения между арендаторами. Обычно требуется уведомление за двадцать четыре или сорок восемь часов перед входом в арендную недвижимость, если вы не делаете аварийный ремонт. И помните, ремонт — включая перекраску, устранение протечки крыши и ремонт поврежденного пола — подлежит налоговому вычету, если вы возвращаете арендную недвижимость в первоначальное состояние, в котором она была до необходимости ремонта!
   • Изменения дизайна. Может ли арендатор покрасить комнату или повесить произведения искусства? Сколько разрешено? Обязательно включите подробности об этом в договор аренды.
5. Контрольный список при заселении и выезде. Этот важный шаг часто упускают. Пройдите по дому вместе с арендатором при заселении. Отметьте любое существующее повреждение в доме с конкретными описаниями. Сделайте это снова перед выездом арендатора. Контрольный список помогает задокументировать состояние помещения на момент заселения арендатора и снова при его выезде. Это помогает предотвратить недоразумения и проблемы с гарантийным депозитом. Фотографии также могут быть полезны.
6. Сообщите соседям. Если вы сдаете дом, который был вашим долгосрочным местом жительства, обязательно сообщите соседям. Независимо от срока аренды, соседи могут запутаться, когда увидят незнакомцев, пользующихся вашим гаражом, поэтому отправьте письмо или нанесите визит, чтобы предотвратить проблемы. Подумайте также о соседях во время процесса проверки арендаторов. Если вы планируете позже жить в этом доме, возможно, вы захотите, чтобы соседи ладили с арендаторами.
7. Выселение. Ни один арендодатель не хочет верить, что однажды ему придется выселить арендатора, и ни один арендатор никогда не хочет быть выселенным из дома, который он снимает! Вы надеетесь предотвратить любые причины для выселения, проведя надлежащую проверку кредитоспособности и проверку арендаторов. Лучше, чтобы обе стороны имели некоторые знания о своих правах во время процедуры выселения. Выселение — это юридический процесс, используемый арендодателем для расторжения договора аренды. Арендодатель может выселить арендатора, если арендатор нарушает любое условие, указанное в первоначальном договоре аренды. Примеры нарушения включают неуплату арендатором арендной платы в срок (часто за несколько месяцев), совершение арендатором незаконных или преступных действий в арендной недвижимости или проживание арендатором неразрешенных лиц в доме. Арендодатель должен предоставить арендатору письменное уведомление о нарушении, и в некоторых штатах арендатор обязан ответить в письменной форме, объяснив, как он исправит нарушение. После этого арендодатель может начать более формальную процедуру выселения.

   Часто назначаются судебные слушания по выселению. В других случаях могут быть основания для вмешательства правоохранительных органов, чтобы удалить (выселить) арендаторов из арендной недвижимости. Выселение никогда не бывает приятным, и его лучше избегать, когда это вообще возможно. Некоторые города или штаты используют посредничество вместо загруженности судов для урегулирования вопросов между арендодателем и арендатором, таких как выселение. Лучше всего заключать все соглашения в письменной форме и проверять историю арендатора и/или арендодателя перед подписанием договора аренды, чтобы никогда не проходить через процесс выселения.

8. Законы об арендаторах и арендодателях. Наконец, обязательно изучите законы об арендодателях и арендаторах в вашем штате или городе, прежде чем сдавать дом, чтобы знать, каковы ваши права как арендодателя и какие права есть у арендатора в вашем штате. Обязательно будьте осведомлены о (федеральном) Законе о справедливом жилье (Fair Housing Act, FHA); этот закон защищает арендаторов, запрещая арендодателям дискриминировать по признаку расы, религии, семейного статуса, возраста, этнического происхождения и национального происхождения во время процесса проверки арендаторов. Закон также требует, чтобы арендодатели, сдающие недвижимость, «вносили разумные изменения для доступности» для арендаторов с инвалидностью или пожилых арендаторов.

   Некоторые законы штатов и местные жилищные законы и законы об арендодателях идут еще дальше, запрещая дискриминацию во время проверки арендаторов по признаку семейного положения (является ли арендатор одиноким, женатым, неженатым и проживающим совместно, разведенным или одиноким) или сексуальной ориентации. Обязательно знайте закон, прежде чем вовлекаться в этот аспект недвижимости. Убедитесь, что дом, который вы будете сдавать, соответствует всем федеральным, государственным и местным строительным нормам.

Теперь вы знаете, как сдать свой дом в аренду. Помните, что если вам некомфортно самостоятельно проводить проверку арендаторов, вы можете привлечь агента по аренде. Он поможет вам обработать проверку кредитоспособности, разобраться в законах об арендодателях и предоставит другую информацию о подписании договора аренды и сдаче дома. Удачи в поиске надежного заявителя на аренду и превращении вашего дома в арендный.